房地产上市公司(中国12大主要房地产上市公司2018业绩，增速大多超20%，大家怎么看)

由于高杠杆高利润率，头部房地产企业盈利的格局仍会持续。

1、房地产企业是如何盈利的？

房地产企业开发企业本质上是金融企业。首先，房企通过自有资金加上信托、贷款等融资拍卖土地，土地购到手后还可以抵押出去贷款，再通过信托等方式融资，然后设计方案，将施工工程外包，样板房建成后就可以预售，将购房者的按揭贷款通过预售款方式投入工程中。

举个例子，假如一个楼盘有100000平，每平售价预计1万元，土地拍卖价每平4000元，建筑设计等成本每平2000元，则整个项目，房企需要投入6亿元。但是，房企绝对不会用自己的6亿来开发。首先，房企会动用2亿资本金，向银行贷款2亿，假设贷款成本年利率10%，购置土地。这2亿本金，有的房企还会通过高管员工入股的方式分摊出去5000万，承诺项目完成分红40%，企业自己只是投入15000万。土地购置后，再抵押贷款获得1亿贷款。三个月后，样板房建成就可以预售了，假设预售获得4亿，收回1.5亿本金，用于其他项目。通过贷款支付后续工程款，通过销售款支付利率和员工入股本金和分红。一年后，偿还贷款本息3.3亿，房子全部卖出去，企业营收10亿，成本6.5亿，税前净利润3.5亿，税后大概2亿。也就是年化利润率是133%。

2.为什么房地产市场格局变了

首先，房地产企业在政策监管加强后，融资日益困难。现在一般是百强房企前40可以获得银行贷款，小房企银行基本不看。这些小房企自身资本金不足，即使拍到地了，没钱开发，也就成烂尾楼了，困难的还会被土地购置贷款逼死。因而，很多中小企业购置的土地都被大房企收了，自己则退出市场。

3.为什么中国房价会暴涨？

由于头部房企贷款融资，而且贷款成本较低，杠杆率很高，投资回报率很高。这样，在房价上涨的情况下，很多企业会选择屯地。现在卖出去的房子，可能今年竞拍价是2000元每平，但房企可能是三四年前拍的，成本价才500元每平。于是，土地成本下降了1.5亿。虽然贷款利息多付了四年，但5千万贷款每年利息才500万，四年也就0.2亿。企业多赚了1.3亿。我们看下头部房企的财务报表，就会看到他们屯了很多地。据说恒大不再拍地都可以维持几年，每年净利润1000亿。再看看富豪榜中国有多少地产商上榜，可想而知，房地产有多么暴利。也正是因为暴利，房企才敢出高价竞拍土地，推高自身楼盘所在地段土地价格和房价，导致中国房价暴涨。

4.是m2推升了房价，还是房价推升了m2？

M2的一个重要组成部分就是银行贷款。商业银行正是通过贷款创造了信用，不断放大货币供应量。而房地产贷款一直是家庭贷款的主要部分，也是信托贷款、银行贷款的重要资金流向。如果说城镇化是房价上涨的初始动力的话，银行贷款则是房价上涨的加速器。中国的房地产市场就相当于一个拍卖场，各个家庭出价购买，然后可以再拍卖出去。如果没有银行贷款，购房者只能通过有限收入购房，房价涨幅一般无法超越收入涨幅。但是，银行贷款使得家庭加杠杆，房价涨幅得以超过收入涨幅数倍。房地产商不断推高地价，加剧房价上涨预期，刺激着购房者不断贷款推高m2，并幻想以后有其他人加杠杆接盘。因而，房价与m2是互为因果关系，且初始原因是房价。

5.如何维持房价平稳

供给层面，一方面多推出土地，一方面控制房地产企业的杠杆率，不给他们高额贷款，控制预售比例，实行现售制。控制房地产企业屯地或变相屯地。土地购置后两年内不开发，重罚或者收回土地。开发后两年内不完工，重罚或强制拍卖。控制了房企的高利润率，他们自然没动力推高地价和房价，地方政府想卖高价也没人买地。房价也就能平稳下来了。问题在于，除非房价下降，大型房企基本可以偿还贷款本息，个人购房贷款也是银行优质资产，银行自身恐怕没动力控制杠杆率。地方政府在税收不足的情况下，恐怕也没有动力控制企业屯地行为。要打破利益链条，还需要改革税制和金融结构。目前，恐怕还得靠行政限售控制房价 。

需求方面，抑制炒房，加征房产税，空置房一律征收高额空置税。健全租房市场，政府提供高质量公租房抑制租金快速上涨。